如何破解物业费“调价难题”？黄浦这样“分步走”！

物业费是小区物业正常运转的重要保障，而物业费“收取低”“收取难”成为了不少住宅小区治理、发展中的“掣肘”。如何有效打破这一僵局？

去年，区房管局重点聚焦旧住房更新改造、物业管理区域合并等重要窗口期，努力推动住宅小区物业形成质价相符、优质优价、公开透明的物业服务标准，推动物业服务企业提升服务能级，引导住宅小区综合治理进入正循环。

在老西门街道蓬莱花苑，小区自1997年以来物业费26年从未调整，这也直接导致了物业公司实际运营成本远高于实际营收，收不抵支。长久以往，大大降低了小区物业管理水平。

在“三会”的先期调研中，小区业委会主任紧紧围绕小区实际需求，制定了小区各项管理公约、物业服务费调价方案，并广泛听取居民意见建议，进行说明宣传、答疑解惑，通过“线上+线下”全方位宣传动员，让小区居民统一思想、凝聚共识，以为居民服务的公心，没有利己的私心，让大家逐步接受调价方案。

之后，在居民区党总支、业委会、物业公司“三驾马车”的共同努力下，蓬莱花苑业主大会顺利召开，物业费上调的议题得到了97%以上业主同意，小区物业费上涨38%方案征询一次性通过，也为后续提升社区治理精细化水平奠定了坚实基础。

而在复兴苑，小区商业裙房与住宅部分物业费保持一致，且物业费长期未有调整，其运营现状早已不符合小区现有运行成本与行业惯例。

为此，淮海中路街道城建中心指导业委会引入第三方评估公司，对小区进行成本核算及价格评估。对多种调价方案进行讨论，并联系三家商业裙房业主代表座谈商讨。最终，业委会、裙房代表及小区物业对调整小区物业费的方案达成一致，启动业主大会相关工作，并顺利通过表决，物业收费标准调整为高层住宅3.48元/平/月，商铺裙房 5.63元/平方米/月。

目前，黄浦区有571个住宅小区，物业费调整如何规范有序？去年，区房管局制定了《黄浦区住宅小区物业服务费价格调整工作流程（2023年）》《关于2023年住宅售后小区物业费价格调整工作的相关口径》，并召开专题会议，通过三步走全面推进调价工作。

第一阶段，由街道及三大集团对各自管理小区进行梳理排摸，结合物业服务企业选聘、“美丽家园”、“一街一路”、电梯加装、老旧小区物业服务提标升级等，拟定2023年调价小区的可行性方案；第二阶段，由物业服务企业根据第三方物业费评估报告，拟定调价方案报业委会，并接受街道和居委会指导；通过开展业主代表座谈会，不断完善调价预案，形成调价方案；业委会启动业主大会对调价方案进行投票表决；第三阶段，根据业主大会决议，签订新的物业服务合同或补充协议，完成调价工作。

2024年，区房管局将结合《2023版物业服务合同示范文本》，引导小区建立长效调价机制，不断完善与物业服务质量、服务标准、服务费用相匹配的市场调节机制，并开展《物业费区间价格指导》课题研究，为物业费调价工作提供参考和依据，推动更多物业企业和住宅小区步入良性、健康发展的新局面。

记者 / 王月华

编辑 / 宗哲麟

图片 / 区物业中心

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